对于一些国度的投资人来说,投资房地产和投资没什么关系。但放眼全球成熟市场,房产投资远不是“炒房”这么简单。

  瑞银在2019年全球房地产瞻望中对于地产投资标的、投资收益和政策性风险、共享经济与零售业态等诸多影响地产投资的问题进行了阐发,并指出保守上投资大城市焦点区域地产的策略并没有发生改变,但不竭变更的科技和贸易生态将会加快行业合作的裁减速度。

  道琼斯美国室第房产基金指数在过去五年中累计涨幅达到51%,可谓房产基金稳健+高收益的典型代表。

  在美国,专业的房产投资机构按照投资者对于风险的蒙受能力,将房产区别为焦点(core)、焦点增益型(core-plus)、增值型(value-added)和投契型(opportunistic)。顾名思义,资产收益的稳定性越小,平安边际就越高。此中,焦点型房产指的就是大城市核心有不变租户的高质量地产。

  瑞银指出,虽然市场经济不竭在演变,可是焦点地产的投资价值照旧没有变更。从资产多元化、按期收益、较低的价钱稳定性和受契约的房租收益,使得这一类投资在各类经济下都有一席之地。

  持有这类焦点地产或相关资产的策略可以或许协助投资者削减资产组合中的稳定性和风险。目前如许的经济增速放缓可能会维持数年,持币观望的机遇本钱也会越来越高。但若是投资风险更高的资产很可能会到不成碰见的冲击。焦点资产投资策略可以或许为这些极端要素供给对冲,协助投资者外行情欠好的时候获取不变收益。

  瑞银指出,目前全球市场浮现出判然不同的两种环境。在欧洲和日本,房产投资和国债收益的利差仍然高于持久平均值,这与世界其他地域正好相反。

  日本的国债收益率没有短期内上升的迹象,所以房产收益的溢价可能会成为新常态。过去几年美国国债收益率不断在涨,遭到其滞后影响和潜在房钱上升预期,美国房地产投资收益也将上升。瑞银估计跟着2019年欧洲央行货泉政策的改变,欧洲市场也将呈现与美国雷同的变更。当然并疑惑除欧洲央行效仿日本央行将利率持久维持在低位的做法,但这不是瑞银的焦点立场。

  过去几年,风险不断是投资市场挥之不去的话题。瑞银表现,从成果来看全球资产投资报答和流动性照旧坚持健旺,底子性的缘由就是这些“风险”没有对资产收益的根底形成影响。简而言之,就是周期内相对健旺的经济增加叠加低利率要素对资产价钱构成了支持。

  但瑞银认为,2019年的环境可能会呈现变更。特朗普惹起的全球商业胶葛可能会对全球经济增加形成负面影响,对不动产投资构成挤出效应。

  别的,像意大利的民粹结合吓坏了房产投资人,目前意大利持久债券的收益率以至要高于房产投资收益率。而若是“硬脱欧”最终成为了现实,“脱欧大限”之后英国的房地产市场也会遭到波及。

  在过去几年工业地产不断是市场上的香饽饽,但近期收益率持续走低,目前这个已经的高收益板块仅仅比全球资产平均报答率高了一点点,惹起了对于这部门投资的进一步担心。

  然而瑞银指出,全球范畴内房钱走势仍伴跟着需乞降投资情感持续上涨,此中零售企业和互联网办事商安身于优化收集的需求出格较着。并且目前城市的物流/后勤用地需求使得居民区与非居民区之间的区别愈加恍惚。

  瑞银认为,从过去15年的经验来看,工业用地的收益率与全球物流企业股价升值幅度有强联系关系。但因为全球商业胶葛影响,近期相关股价走势相对疲软。所以瑞银将相关资产投资从“买入”调整至“持有”。幸运彩票

  瑞银估计跟着全球加息周期的临近,跨境投资者对于套保本钱将会愈加。2018年美元本钱总量根基持平,在2019年次要货泉留在本土的志愿将会愈加安定。虽然和英国的区域内跨境投资仍将活跃,但欧元区全体市场的不变可期。

  瑞银表现,值得额外关心的是日本数额可观的养老基金流入跨境房地产投资。因为本土收益率持续较低以及不竭增加的养老债权,全世界最大的养老基金在2018年投资全球房地产的仓位不断在添加。瑞银估计2019年仍将会无数十亿美元的日本本钱试水投资全球房地产。

  过去几年里失常的市场使得绝大大都资产的收益率伴跟着极低的利率创出新低。市场投资者也曾经顺应了如许的,所以有很多本钱转向了替代性投资。跟着利率一般化,这个趋向将会逐渐减缓。

  瑞银认为,这类较为别致的投资标的仍然会是2019年不成轻忽的投资趋向,终究这一块较高的收益预期可以或许满足特定投资者的需求。但同时也需要留意跟着科技和生齿趋向的变更,不动产自身的功能也呈现告终构性的变更。例如数据核心和白叟公用室第都反映出了投资机制的成熟。雷同于学生公寓如许的投资也不再被视为“另类”市场,而能够被归类于机构投资。

  瑞银也指出,很多替代性房产投资选择会要求投资者承当更长的投资刻日和更大的操作风险。投资者本来该当获得更高的风险溢价,但跟着收益率的下滑,这个逻辑似乎也很难在价钱上反映出来。

  与共享经济相关的房地产项目一度也被视为“另类”,但跟着过去五年的成长曾经成为次要的需求来历之一。瑞银认为如许的趋向在2019年仍然会延续。

  在贸易地产范畴,对于性价比和矫捷性的需求支持了结合办公模式的成长。2018年WeWork成为了曼哈顿最大的私营办公室承租人,同时在欧洲大城市的市场拥有率也达到了10%,这个趋向仍在不竭上升。同时“再城市化”的趋向也使得以蒙受能力为考量的租赁模式兴起,并给相关工业带来了的用户根本。此外雷同于共享仓储如许的改革式创意也不竭冒头。但跟着资产愈加集中,其消息通明性存疑也是对于投资者的。

  瑞银指出,零售行业正在履历布局性的变更是毋庸置疑的现实。消费者偏好不竭改变,科技前进和全球化都驱动听们倾向于在分歧的场合进行消费。这自身不是什么新的倾向,但很多零售商和投资人就是没有法子顺应。当然,这不是说所有的承租人都是那么“生硬”。

  瑞银认为来岁不会是零售业态终结的一年,也不会在这期间完成完全的转型。具体来说,一些低端的零售业可能会变成办公室,居处或其他的场合。在某些地域,没有人气的商场变成尝试室也不是别致的工作。所以对于零售业态来说,2019年并不是起点,但改革和改变是需要的变更。

  瑞银指出,过去一些投资收益较好的年份,以ESG(、社会和管理)驱动的投资不断表示优良,并且策略自身也在不竭前进。从最后的污染管理和节能减排曾经上升到了对于租客自身的调查。

  虽然市场自身的恶化会导致投资人减缓寻找高收益项目标程序,但ESG策略自身就是收益率保障的底线。这也意味着市场将会呈现分化,那些优先采纳ESG策略的本钱将会把那些后进者远远甩开。

  毫无疑问,2019年科技的前进仍然会对房地产市场形成显著影响。跟着消费者的衣食住行体例的变更,相关工业也需要不竭做出改变来抓住潮水。瑞银认为这种影响意味着更多的本钱收入将会被用于项目。

  举例而言,跟着近程办公的兴起,城市中对于短租办公位的需求急剧上升。若是无法供给租客想要的办事,意味着租客很快就会“用脚投票”。总结来说,跟着科技的成长本钱收入的要求会响应添加,但投资人也会追求更高的收益率。

评论

发表评论